聚焦 | 南京房价会降吗?

任婉晴 丁珂玥 宋婧妍 高志鹏 张淼 张敏 赵璐 李小妍


河西南楼市“疯”了。

几天前,南京市房产局官方网站公示了河西南多家楼盘预售的批复,佳兆业、金地等数十家开发商将带着近3800套房屋于同一天开盘。在数以万计的购房者与售楼处门前密铺的棉被、帐篷、板凳的见证下,11月15日的清晨到来了。

这方约20平方公里的土地上,正酝酿着一场近1200亿的资本豪赌,兴奋、紧张与躁动在人群中暗暗涌动。

徐云也是其中的一份子。在东南大学土木工程学院读研三的他,今年3月份刚刚结婚。

七点五十分,他来到建邺区的五矿崇文金城,前排的队伍已有大概三百米长,少说也超过了五百人。早在去年5月,徐云就开始为买婚房做准备,一年下来,跑了将近50家楼盘,最后还是选择了河西南。

“这里的综合条件,各方面性价比都高一些。”他说,“这个盘已经捂了有大半年,就在上周,销售联系我,说可能要开盘。很快,房产局的系统上面,销售许可就显示正在办理中了。”

事实上,这次开盘出乎所有人的意料。按照正常套路,楼盘应该一个个按顺序上市,而此次“十盘同开”的盛况实属罕见。五矿崇文金城在这一天的最终验资人数达到了2488,全部楼盘最终确定参与摇号的人数则有15000之多。在五矿之后,徐云又去了人数相对较少的金地中心,他的妻子则在更为火爆的佳兆业城市广场排了一整天的队。“手握三个楼盘的房号,成功的概率总要大一些。”徐云说。

 

在此之前,南京的房价在数据上已经连续十个月微跌。如今开盘,大家都觉得是个好时机,所以才会有这么多人来排队买房。“十九大刚开完,总书记明确指示‘房住不炒’,再加上去年年底政府就开始调控房价,感觉很幸运能赶上现在开盘。”同样在五矿排队等候验资的杨女士笑着说。

对于这一点,徐云持不同看法。他认为“房价会降”本身就是个伪命题,“当我们谈论房价的时候,不能单纯地只看价格本身,还要考察市场的购买力,折合当前的经济形势。这潭水,还很深。”


交易量下降?供给受抑而需求不减

“今年一整年都没多少新楼盘开盘,整体房价较去年平稳很多。”保利营销中心的周亮说,“这次河西真是搞了个大新闻。”

根据360房产网10月公布的数据,今年“金九银十”期间,全市房产交易量创下自2011年以来的新低。而在政府最新一轮限购限贷政策的背景下,南京“链家”的交易量在整个2017年也一直在下降。


“如果你不是南京人,社保缴交不满两年,是不允许买房的。”“链家”南京总部的尹经理说,“另一方面,市场在去年的释放确实很多,后续有一些透支情况。”

交易量下降,是否是南京房市降温抑或房价即将下跌的信号?否则,为何这几日预售的河西十盘会出现市民连夜排队、争相购买的情况?

“我爱我家”南京总部负责人认为,交易量下跌主要是由于政府管控下新房市场的房源量急剧下降导致的,二手房市场交易量还是比较平稳。

“总体房源量比较少是因为政府的限价政策。就是如果你想开盘,必须在这个价格开,高于这个价格就不行。”该负责人说,“可是从房子周边来看,二手房的价格完全超过新房,大家当然愿意去买新房。”

位于南站片区的保利堂悦是正在建设的一个新楼盘,周亮就在这里工作。“最疯狂的时候,我们有几个楼盘,2015年12月份是15000元/㎡,到2016年3月份涨至22000元/㎡,5月份就变成了28000元/㎡,六个月的时间内房价涨了一倍。”他说,“但是从2016年底开始,南京市政府开始调控房地产,比方说南站片区板块,所有房子不能超过35000元/㎡。”

限价成为了房产开发商开盘难、新房供应量不足的主要原因。在此情况下,需求量又如何呢?

南京作为中国房地产“四小龙”,前景被多数人看好,但奇怪的是,在南京买房的竟多不是南京人。许多安徽人、苏北人也都来南京买房,南京还因此被戏称为安徽和苏北的“中心”。老家泰州、已在南京工作5年的周先生告诉南京大学新记者,他们镇上甚至出现了有钱与否取决于在南京是否有房的认知。

数据显示,南京一年正常能卖7万套房子,而每年房地产的供应量在8-9万套,购置婚房、换房者,再加上外地人,刚需与投资比基本上是1:1,供需大致平衡。但在2016年,南京却售出了12万套房子,上涨幅度达80%。本来1个人可买1.2套房子,现在却是3个人甚至4个人只能买一套房子,这部分多余的需求正是来自投资客。

可以看出,交易量下降背后,其实隐藏着房源供给量受抑与市场刚性、投机性需求量却不减之间的矛盾,这非但不是房价要降的信号,而恰恰埋下了房价降不了的隐忧。


房价下跌?消费者心理焦虑不减

从国家统计局公布的数据来看,自2016年10月起,南京市的房价平均每个月下降0.1%,并且持续了将近一年。


 

而早在今年1月份,南京房地产开发建设促进会秘书长张辉便表示,虽然政府采取了强压式调控措施,将房价控制在25000元以下,但统计数据并不能完全反映市场情况:一是上市量太低,开发商手中本身就没货了,还被限制上市,供应量可想而知;二是不许上传数据,导致数据存在被放大的情况,而实际的市场降温程度没有这么大。

这似乎暗示了,政府对于房价的调控终究无法彻底进行。

“这次开盘的均价在35000元左右,远远高于政府之前所调控的价格——这说明,有关部门已经做出了让步。”周亮耸了耸肩,“要知道,这将直接把今年房价的平均值拉高。几乎可以说,政府一年来的努力功亏一篑了。”

而更令人不安的是,房价在人们的心中从未跌过。

徐云摊开手比划着算了一笔账:对于一个买房者而言,一套房子在手,根据政府现在的政策,五年之内不能出手,算上通胀与机会成本,每年的持有成本大概在百分之十。也就是说,一套总价350万的100㎡的房子,第二年要增值35万,才能保本,“谁都不希望自己买到的房子将来会贬值。所以从这个角度来讲,能确定一点,只要买得迟,购房成本无疑会大大增加。也就是说,即便在大家心中,房价也从没有跌过。”

这当然与房地产开发密切相关。去年南京房地产市场最流行的一句话是:面粉价贵过面包——房价35000元,地价却早已被拍到42000元。

显然,这不正常。

如今的房地产行业,必须规模化,才有获得融资、进行再开发的优势。随着南京房地产行业的火爆,大量开发商涌入市场,甚至已经达到数百家。其中有很多都把在南京拿到的第一块地作为自己的战略投资。为实现品牌落地,开发商们不惜亏本,从其他地方提款来补贴。

这样一来,竞争更加激烈,也将地价哄抬得更高,加上人们在计算房价时会直接将地价乘以二,比如,地价拍到20000元便认为日后能卖到40000元;拍到40000元便认为能卖到80000元——这在很大程度上拔高了大家的心理预期,但事实上并非如此。

“房地产就像炒股票,两百万买入,不提能否翻倍,只要没有卖掉变现,都不作数,更何况还要刨去通胀、税收、中介费……这样一来,落地价格与当初的心理预期将产生严重的落差。可无论如何,房价都上去了。”周亮说。

然而,这种情况很难改变,它已经形成了一种病态:抢房、抢地就如同抢盐一般,价格每日都在攀升,作为个人当然可以选择不抢,但万一别人都抢完了,自己也没有盐吃了。焦虑当前,只好向价格妥协,而这种妥协却使得价格继续攀升,陷入一种恶性循环。而在整个过程中,政府难管控,消费者难买房,开发商难拿地,唯有价格成为了王者,统御一切。

“如果你经历过去年7、8、9月份的南京楼市,就会感到一种铺天盖地的绝望。一套100㎡的房子,平均每个月涨20万。什么概念?对于一个刚毕业的学生来讲,可能一年都挣不到20万,我们奋斗的意义在哪里?”徐云怔了怔,“父辈大半辈子的劳动成果,就被这一轮给涨没了。去年最严重的时候,自己都会流眼泪。”

他微微垂下头,嘴角溢出一丝苦笑。

就在前一天,徐云的朋友圈被一篇题为《汤臣一品卖出34万一平的天价,刷新上海房价记录!观望的你还在指望房价会暴跌?》的文章刷屏了。文中提到,2004年,上海市的汤臣一品一平米卖7万,当时人人喊骂上海房产泡沫大;如今34万一平都可以成交,证明这本不是泡沫,我们的房地产市场很健康。

“这个市场真是畸形久了,大家都觉得正常了。荒唐吧,但有什么办法呢?只能眼睁睁看着房价越涨越高罢了。”徐云低声呢喃着。


“四限”控价?强势背后问题滋生

2016年,南京楼市价格一度疯涨。为了稳定房价,南京市政府在当年10月对楼市进行了一系列调控。限购、限贷、限价、限卖,“四限”齐发,堪称“全国最严”。

首先是限购限贷。2016年9月26日起,南京主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。10月5日,“限购”与“限贷”双双升级:外地人购房需近2年内缴满1年社保,本市户籍单身人士(含离异)限购1套房;只要有贷款记录或者名下有1套房,首付从原来35%提至50%,贷款没结清的二套房首付提升至80%。

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其次是限售。房地产市场之前投资客众多,有一部分原因在于资金周转快,交房之后很快可以转手。但南京市2017年5月14日起实施的限售令规定,新购房5年内不可出手。此项政策相当于把资金冻结在个人手上,没有流动性,房子也就不能再算作是好的投资产品。

最后是限价。2016年4月25日,南京市发改委在《供给侧改革意见》中首次对南京房价设置了涨幅红线。20000元/㎡以下、20000-30000元/㎡、30000元/㎡以上的房子年涨幅分别不得超过12%、10%和8%,这直接遏制了新房价格过快上涨的势头。随后,南京各版块的房价被冰冻在限购之前的状态,天花板也逐渐形成。

一连串的政府调控如一记记重拳,敲在南京房价之上,从数据上来看,的确卓有成效。根据国家统计局统计,南京市房价开始调控后,市场均价保持在22000元/㎡左右,持续一年没有上涨。

但在看似平静的房市水面下,实则暗波汹涌。房价政策出台之后,市场运转中产生了一些违背政策初衷的不良反应,未来的楼市依旧前途未卜。

限购令在几年前刚出台时曾让一部分刚需购房者拍手称快,但在市场上的实施效果却打了折扣,限购“限”不住。例如,按照限购政策要求,外地人在宁购房需近2年内缴满1年社保,但限购令已不是第一次在南京发布,很多炒房客早就料到会有这样的情况,虽然不在南京工作,但会提前在南京交社保。

限价令直接控制房价涨幅,本意是限制价格,让普通民众都能买上房。但在实际运行中,往往却出现“越限价,越买不到房子”。限价之前,南京河西南的楼盘首付基本为30%,但限价后,开放商为了筛选人群,减少客户接待人数,直接将首付定至80%,甚至全款。即使如此,人数还是过多,需要通过摇号来定夺购房权,这其中自然少不了买卖房号的黑幕。

房价看似“未涨”,但普通人买房子依然困难。正如徐云所说,一方面,买房子需要的不再仅仅是钱,还有人脉、眼光、剖析度,甚至是权力。整个市场的矛盾其实在进一步加剧,在这样的环境下,房价很难真正降下来。

另一方面,这种“未涨”只是政府政策强压之下的结果,未来很长一段时间内,价格即使不再上扬,也不会下跌。在过去一年,政府虽然限制了下游的房价,但没有限制源头的土地价格,土地被越拍越贵,以2016年江北十号线底站附近的土地拍卖为例,房价是15000元,地价正常情况应在8000元左右,但拍卖出的价格却达到22000元,这便牵扯到未来这里的房价预期可能达到40000元/㎡。这无疑与政府的限价初衷相悖。

虽然政策能在短期内有效达到控制房价的目的,但长远来看,供求关系无法得到真正体现,市场畸形怪象频生,不利于房地产市场未来的良性发展。或许,政府应对市场的调节力量有信心,在宏观政策上为建立长期稳定、可预期的住房政策做准备,为建立积极健康的房屋市场创造条件。

11月18日,河西十盘的摇号结果公布。在五矿和佳兆业两个楼盘相继失利后,徐云终于成功摇中了金地中心,历时一年多的跑盘终于宣告结束,他发了一条朋友圈来感谢所有在购房过程中帮助过自己的朋友。
而南京还有更多的人们行走在等待、筹备买房的路上。对于他们而言,房价浮沉,永远是最重要的筹码。


发布时间:2017-12-27